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小区内公共建筑被非法侵占该如何处理?
发布时间: 2019-08-09 | 浏览数: 372

很多小区里都有公共建筑。购房时开发商可能会宣传给业主做会所使用,但实际上很多业主并不了解这部分公共建筑最后是如何被使用得。既然是公共部分,那应该就是全体业主所共有。相关得经营收入也应该是全体业主的。

我国《物业管理条例》第二十七条、第三十七条规定

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途

也就是说,只要公共部分,建筑单位没有任何的处分权利。如果其对公共部分进行违规改造或者经营,业主大会可通过县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正可以有权利要求其进行改正。有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

但是在实际中,许多业委会状告建筑单位会失败呢?


我们来看下面这个例子:

珠海某小区业委会将开发商告上了法庭,认为开发商改变了其购房时承诺的公共建筑会所用途,违背了此前对业主的承诺,要求开发商进行整改。

原来说好的服务业主的会所,结果却成了商业经营。业委会认为,购房合同约定:出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

开发商:系自有产权。开发商方面认为,会所属于中化方兴公司的自有产权。公司对会所享有完整的、排他的所有权、经营权和处分权。每一间业主委员会对涉案房屋不享有所有权、使用权,与涉案房屋不具有任何请求权。

法院:不支持业主诉求

一审法院认为,从物权登记来看,涉案会所登记在建筑公司名下,建筑公司有权对会所进行占有、使用、收益和处分。因此,业主对涉案会所并不享有不动产物权中的使用权,故不具备相应的物权请求权。一审法院驳回每一间业主委员会的诉讼请求。

二审法院认为,建筑公司更改会所使用功能是否属于损害业主公共权益情形应当由业主大会决定,业主大会形成决议后应授权业主委员会,业主委员会方可有权提起诉讼。

从上述案例来看,其实是公共部分的归属仍是建筑公司的。购房时的口头承诺不能做为书面合同。所以我们在购房时,对于开发商的口头承诺不要太相信,还是要实实在在落实到白字黑字上,才能避免受骗上当。

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